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新北市三重區光復路與重新路五段交接口 ｜ 先嗇宮站生活圈 ｜ 國巨投資（茂德團隊）｜ 預售中・預計 2026 Q4 完工 ｜ 更新：2026/02/28
📐 H棟戶別規劃（5-27F 標準層）
資料來源：現場拍攝平面配置圖
| 戶別 | 坪數（權狀） | 房型 | 朝向/景觀 | 備註 |
|---|
| H1 | ~33坪 | 3房2廳2衛 | — | 114/12 成交 78.6萬 4F |
| H2 | 22.45坪 | 2房 | 歐式花園側 | |
| H5 | 34.29坪 | 3房 | 市府公園側 | 面公園景觀 |
| H6 | 23.87坪 | 2房 | 歐式花園側 | |
| H8 | ~48坪 | 4房2廳2衛 | — | 113/7 成交 79.3萬 4F |
| H9 | ~29坪 | 3房2廳1衛 | 大漢溪河岸側 | ⭐ 現場看的格局 |
| H10 | 24.61坪 | 3房2廳1衛 | 大漢溪河岸側 | ⭐ 現場看的格局（手寫24.6 1/3） |
| H11 | 25.15坪 | 2-3房 | 大漢溪河岸側 | |
H棟面向：北面市府公園、東面大漢溪河岸、西面歐式現代花園
H9 和 H10 面河岸，景觀條件佳
💳 付款方式（現場提供）
| 階段 | 比例 | 說明 |
|---|
| 訂金 | 10% | 簽約時繳納 |
| 簽約金 | 2% | |
| 開工款 | 2% | |
| 基礎版完成 | 2% | |
| 三樓版完成 | 2% | |
| 十五樓版完成 | 2% | |
| 屋頂版完成 | 12% | （含前述工程款合計約 20%） |
| 銀行貸款 | 75% | |
| 交屋保留款 | 5% | |
📝 現場手寫試算（疑似 H9 或 H10）：
• 總價：1,995萬 + 車位265萬 = 2,260萬
• 銀行貸款 75%：約 1,808萬
• 40年期、利率約2%：月付約 228萬/年（約19萬/月）
• 訂金10%：約 216萬
💰 近期實價登錄（H棟）
| 成交月 | 戶別 | 房型 | 樓層 | 單價 | 坪數 | 總價 |
|---|
| 115/01 | E06 | 3房 | 7F | 78.5萬 | 33.9坪 | 2,657萬 |
| 115/01 | D09 | 3房 | 4F | 77.6萬 | 43.6坪 | 3,226萬 |
| 114/12 | H02 | 2房 | 12F | 78.9萬 | 22.4坪 | 1,771萬 |
| 114/12 | H05 | 2房 | 20F | 79.3萬 | 23.9坪 | 1,892萬 |
| 114/12 | H09 | 3房 | 8F | 78.0萬 | 29.3坪 | 2,100萬 |
| 114/12 | H01 | 3房 | 4F | 78.6萬 | 33.0坪 | 2,404萬 |
| 114/12 | H06 | 3房 | 8F | 78.8萬 | 39.7坪 | 2,942萬 |
| 114/11 | H09 | 3房 | 17F | 80.5萬 | 34.3坪 | 2,464萬 |
| 114/10 | H10 | 3房 | 27F | 83.3萬 | 24.6坪 | 2,049萬 |
💡 H9/H10 分析：
• H9（~29坪3房）：8F 成交 78萬 → 總價 2,100萬；17F 成交 80.5萬 → 2,464萬
• H10（24.6坪3房）：27F 頂樓成交 83.3萬 → 2,049萬（小坪數高樓溢價明顯）
• H棟整體成交均價約 78-80 萬/坪
🏠 建案資訊
| 建商 | 國巨投資（茂德團隊） |
| 營造 | 紹華營造 |
| 代銷 | 愛山林（甲山林團隊） |
| 狀態 | 預售屋（預計 2026 Q4 完工） |
| 規模 | A-H 共 8 棟，地上28層/地下6層 |
| 基地 | 4,563 坪 |
| 戶數 | 2,269 住家 + 22 店面 |
| 梯戶 | 每層 8-12 戶，3 部電梯 |
| 結構 | RC 鋼筋混凝土 |
| 公設比 | 約 34.9% |
| 車位 | 平面 240-300 萬 |
| 管理費 | 約 50 元/坪（2000+戶均攤） |
| 銷售副理 | 蔣瑋旌 0989-425-278 |
| 接待中心 | 02-2995-8666 |
🚇 交通與機能
| 捷運 | 先嗇宮站 步行1分鐘（中和新蘆線） |
| 景觀 | 大漢溪河岸（後棟）+ 市府公園（自建） |
| 重大建設 | 新北第二行政中心、東森電視總部 |
| 商場 | 家樂福、IKEA（重新路方向車行5分鐘） |
| 用地 | 乙種工業地變更住宅（味全舊廠） |
| 公設 | 游泳池、健身房、空中瑜珈、樹屋咖啡廳、兒童遊戲區 |
📊 全案房型總價概覽
| 房型 | 坪數 | 總價（起） | 月付（貸80%） | 適合對象 |
|---|
| 1房 | 15-19坪 | ~870萬 | ~2.6萬 | 投資/單身 |
| 2房 | 18-25坪 | ~1,026萬 | ~3.1萬 | 首購/小家庭 |
| 3房 | 24-38坪 | ~1,368萬起 | ~4.1萬 | 家庭自住 |
| 4房 | 42-52坪 | ~2,394萬起 | ~7.1萬 | 換屋族 |
✅ 優點
- 捷運先嗇宮站1分鐘，通勤超方便
- 大漢溪河岸景觀 + 市府公園永久棟距
- 4,563坪大基地，自成街廓
- 三重區新屋 CP 值最高，均價 ~78 萬
- 管理費便宜（50元/坪），公設豐富
- 新北第二行政中心等重大建設加持
- 銀行貸款 75-80%
- 3房24坪起，總價約2,000萬可入手
⚠️ 風險與注意
- 總戶數 2,269 戶 — 超大社區，出入複雜
- 梯戶比差 — 每層 8-12 戶配 3 電梯
- 格局偏差，多手槍型，暗廳、壓樑
- 衛浴全部無對外窗
- 坪效差，走廊走道浪費空間
- 不提供客變
- 目前周邊生活機能不足（工業區轉型中）
- 小坪數為主，投資客比例高
- 車位價格偏高（240-300萬）
- 公設比 34.9% 偏高
⚖️ 與其他建案快速比較
| 項目 | 🏙️ 都廳大院 | 🏢 本格明水 | 🌟 漢寶幸福綻 | 🏠 勝旺新 |
|---|
| 地區 | 三重先嗇宮站 | 新莊頭前重劃區 | 新莊頭前重劃區 | 新莊頭前重劃區 |
| 均價 | ~78 萬/坪 | 67.7 萬/坪 | 68.2 萬/坪 | 74.7 萬/坪 |
| 3房總價 | 2,000-2,900萬 | 2,250-2,800萬 | ~3,100萬 | 2,520-2,882萬 |
| 捷運 | 先嗇宮站1分鐘 | A3/Y20 步行6分 | 幸福站 | 雙捷運 |
| 總戶數 | 2,269戶 | 74戶 | 84戶 | 87戶 |
| 公設比 | 34.9% | 33.7% | 33.9% | 33.7% |
資料來源：591新建案、MYDAChi、現場拍攝資料 ｜ 製表：Iruna ｜ 2026/02/28